Квартира не продаётся: что проверить по цифрам рынка

Обновлено 2026-09-07 · данные EstIQ по открытым объявлениям

«Сколько дней в среднем продаётся квартира в Ташкенте» — самый частый вопрос и единственный, на который у нас нет честного ответа. Чтобы измерить срок, нужно видеть объявление каждый день; наши полные обходы площадок идут реже, и все снятые объявления получают один и тот же расчётный возраст — в Мирабаде такой же, как в Бектемире. Это свойство нашего наблюдения, а не рынка, и выдавать его за «медианную экспозицию» мы не будем. Зато есть пять вещей, которые проверяются по данным и почти всегда объясняют тишину в телефоне. Отправная точка — медиана метра в Ташкенте, $1 451.

Почему мы не публикуем срок продажи

Срок экспозиции считается просто: сколько дней объявление стояло на площадке до того, как исчезло. Просто — если вы видите площадку каждый день. Мы делаем полные обходы реже, и объявление, появившееся и пропавшее между двумя обходами, получает не свой настоящий возраст, а длину промежутка между нашими визитами.

Как это выглядит в цифрах: за последние 12 месяцев с продажи ушли 5 423 объекта, и у всех до единого расчётный срок жизни совпал. Медиана по Мирабаду равна медиане по Бектемиру и медиане по Чиланзару. Настоящий рынок так не выглядит — так выглядит редкий обход.

Площадки публикуют собственное поле «дней на сайте», но и оно ведёт себя как ярлык, а не как измерение: 18 395 объектов в базе имеют ровно одно и то же значение. Мы не станем перекладывать чужой округлённый счётчик в свою статистику и называть его сроком продажи.

Всё остальное в этой статье посчитано на базе EstIQ: 124 767 объектов после склейки дублей с открытых объявлений uybor.uz и olx.uz. На один объект приходится 1,33 объявления — примерно каждая третья квартира выставлена дважды, а часть трижды, у разных риелторов и с разными ценами.

Что мы действительно считаем: уходы с продажи

Каждую ночь база делает полный обход площадок и снимает список активных объявлений. Объявление, пропавшее из двух подряд полных обходов, помечается как ушедшее с продажи. Двух, а не одного — потому что площадка может отдать неполную выдачу, и по одному пропуску легко «похоронить» живое объявление.

За август 2026 года с продажи ушли 144 объявления, что после склейки дублей дало 126 объектов. Медиана цены ушедших — $86 500, медиана метра — $1 435. Это не «продано за месяц»: уход не равен продаже. Собственник мог снять объявление, устав ждать, у публикации мог истечь срок, риелтор мог перевыставить объект заново с новым текстом и новой ценой.

Счёт уходов и дата последнего пересчёта живут на странице рынка и обновляются каждую ночь.

Единственный сигнал, который в этих данных есть

Сравним ушедшие объявления с оставшимися — за 12 месяцев по квартирам Ташкента их 4 183 против 28 082. По цене метра они почти не отличаются: $1 359 у ушедших против $1 383 у оставшихся, разрыв меньше двух процентов. А вот по цене объекта разница заметная: $78 500 против $89 000.

Читается это так: с площадок уходят не дешёвые метры, а дешёвые объекты — то есть квартиры меньшей площади. Метр у них ровно рыночный. Если ваша квартира крупная и стоит дороже медианы просто потому, что в ней больше квадратов, тишина в телефоне — не обязательно про завышенную цену. Если же у вас типовая двушка по цене трёшки, дело именно в цене.

Три месяца без звонков: чек-лист из данных

Проверять надо не текст объявления и не время публикации, а пять вещей, которые видно в цифрах.

• Цена метра против медианы своего района. Разрыв между Мирабадом ($1 867) и Бектемиром ($1 000) — почти двукратный. Цена, нормальная для Яккасарая, в Сергели ($1 014) будет висеть месяцами.
• С чем вас сравнивает покупатель. Метр в новостройке — $1 619, во вторичке — $1 317, разница 23%. Если вы выставили вторичку по цене соседней новостройки, покупатель уходит к застройщику, а вы этого даже не видите.
• Сколько у объекта копий. На объект приходится 1,33 объявления. Если ваша квартира висит у трёх риелторов с тремя разными ценами, покупатель находит самую низкую и торгуется от неё.
• Запас на торг. Ожидаемая цена сделки в наших расчётах равна цене объявления, умноженной на 0,83. Важная оговорка: 0,83 — пока константа из спецификации, которую мы калибруем по подтверждённым сделкам риелторов, и подтверждений накоплено мало. Считайте её ориентиром, а не законом рынка.
• Тип объекта. Дом — не квартира: по домам мы честно даём вилку ±20–30% и медианную ошибку модели 10,3%, потому что 10 390 объектов за год на всю страну — это редкий и разнородный рынок.

«Рынок стоит» — обычно не объяснение

За последний год метр вырос в десяти районах Ташкента из двенадцати: от +5,7% в Чиланзаре до +22,5% в Мирабаде. Два района ушли в минус — Юнусабад −1,8% и Сергели −0,1%, причём второе значение в пределах шума. Если дешевеет только ваша квартира, а район растёт, — это не рынок, это цена.

Независимая проверка приходит с другой стороны. Нацкомстат со II квартала 2026 года считает индекс цен на жильё гедонической регрессией примерно по 150 тысячам объявлений в квартал: жильё в целом +4% год к году, квартиры +5,5%. Другая методика, другая выборка, тот же знак.

Отдельный фон августа 2026-го — массовая оценка (ommaviy baholash): в Ташкенте оценено более 600 тысяч квартир и около 213 тысяч участков, квартиры вышли в 7,4 раза выше прежней кадастровой стоимости, дома — в 14–15 раз, результаты выносятся на публичное обсуждение к сентябрю. Многие собственники впервые увидели крупную официальную цифру по своей квартире и подняли цену объявления вслед за ней. Кадастровая оценка и рыночная — разные вещи, и покупатель платит по второй.

От какой цифры пересчитывать

Первый шаг — сравнить свою цену метра с медианой района по последнему 30-дневному окну. Вот вся сетка Ташкента с годовой динамикой.

Проверьте себя по цене квартиры целиком

Цена метра — половина картины: покупатель платит за объект, а не за квадрат. Медианы по комнатности за последнее окно выглядят так.

Пример пересчёта: медианная двушка стоит $76 500 в объявлении, при коэффициенте 0,83 ожидаемая цена сделки — около $63 500. Если вы выставили двушку за $95 000, вы просите на четверть больше медианы города и конкурируете уже не с двушками, а с трёшками.

Живая таблица по всем районам с пересчётом каждую ночь — на странице рынка EstIQ.

Если квартира не в Ташкенте

Справочник районов у нас охватывает 203 административные единицы во всех 14 регионах страны, но оценку мы выдаём только там, где хватает данных: 22 района по квартирам и 23 по домам, собранные в двенадцать зон витрины. Это 12 районов Ташкента, четыре района области, Самарканд, Бухара, Карши, Навои, Фергана и Ургенч. Везде, где за год набралось меньше 100 наблюдений, бот отказывается называть цифру — и это осознанное поведение, а не сбой.

По Самарканду медиана метра — $1 034, типичная двушка — $52 500, в квартальной выборке около 936 объявлений. Свою погрешность мы публикуем открыто: 10,3% по вторичным квартирам, 14,9% по новостройкам, 24,7% по домам.

Что делать дальше

Начните не с фотографа и не с нового текста, а с двух цифр: медианы метра в своём районе и разницы между ценой объявления и ожидаемой ценой сделки. Всё остальное вторично.

Посчитать обе цифры по своей квартире можно бесплатно в Telegram-боте @uyinfo_bot: за 30 секунд он вернёт вилку цены, ожидаемую цену сделки и 8 аналогов с объяснением, чем каждый из них отличается от вашего объекта.

Частые вопросы

Читайте дальше