Сколько стоит квадратный метр в Ташкенте: $1 451 и таблица по 12 районам

Обновлено 2026-09-07 · данные EstIQ по открытым объявлениям

Медианная цена квадратного метра в Ташкенте — $1 451. Это расчёт на 29 августа 2026 года по объявлениям последнего 30-дневного окна с площадок uybor.uz и olx.uz. Разрыв между районами почти двукратный: в Мирабаде метр стоит $1 867, в Бектемире — $1 000. Ниже полная таблица по всем двенадцати районам, годовая динамика и объяснение, почему цена метра — это ещё не цена вашей квартиры.

$1 451 — это медиана, а не средняя цена

Средняя арифметическая на рынке жилья почти всегда врёт. Одна квартира в центре за миллион долларов тянет вверх сотню обычных двушек, и «средняя цена по Ташкенту» получается такой, по которой никто ничего не покупает. Медиана устойчива к выбросам: половина объявлений дороже $1 451 за метр, половина дешевле. Это и есть точка, вокруг которой стоит думать о своей цене.

Вторая причина расхождений — что именно считать. Мы считаем цену предложения: то, что продавец написал в объявлении. Реестра цен сделок в Узбекистане нет ни у кого, поэтому любая цифра «цены продажи» в интернете — это либо оценка, либо цена предложения, названная ценой сделки. Мы говорим прямо, что показываем предложение, и отдельно показываем ожидаемую цену сделки — об этом ниже.

Цена за м² по всем 12 районам Ташкента

Медиана по последнему 30-дневному окну и изменение к тому же окну прошлого года. Пересчитывается каждую ночь.

Верх и низ таблицы отличаются в 1,87 раза. Это больше, чем разница между Ташкентом и Самаркандом, — то есть выбор района внутри города влияет на бюджет сильнее, чем выбор города.

Живая версия таблицы, которая обновляется вместе с базой: страница рынка EstIQ — двенадцать зон страны, где данных хватает на расчёт, и дата последнего пересчёта в шапке.

Верхняя треть: Мирабад, Яккасарай, Шайхантахур

Мирабад — единственный район, где медиана метра перевалила за $1 800. Это на 29% дороже городской медианы: та же по площади квартира здесь стоит почти на треть больше, чем «средняя по Ташкенту». Яккасарай ($1 769) идёт следом вплотную — разрыв между первым и вторым местом всего $98 с метра.

Шайхантахур ($1 660) в этой тройке растёт быстрее всех после Мирабада: +20,2% за год. При этом он на $207 дешевле Мирабада — то есть внутри дорогого сегмента разброс тоже приличный, и сравнивать «центр с центром» вслепую не стоит.

Середина: Мирзо-Улугбек, Чиланзар, Юнусабад, Яшнабад

Четыре района в середине таблицы уместились в вилку $205 с метра: от $1 593 в Мирзо-Улугбеке до $1 388 в Яшнабаде и $1 384 в Чиланзаре. Городская медиана $1 451 проходит между Мирзо-Улугбеком сверху и Юнусабадом с Яшнабадом снизу.

Практический вывод: в этой четвёрке разница в цене метра меньше, чем разница между двумя конкретными квартирами внутри одного дома — этаж, состояние ремонта и вид из окна легко перекрывают $100–200 с метра. Если ваш объект здесь, сравнение с квартирой соседа вводит в заблуждение чаще, чем помогает.

Нижняя треть: от Учтепы до Бектемира

Учтепа ($1 307) и Алмазар ($1 298) держатся у отметки $1 300. Ниже всех — Янгихаёт ($1 018), Сергели ($1 014) и Бектемир ($1 000): три района, где метр стоит около тысячи долларов и разница между ними меньше двух процентов.

Год назад в Янгихаёте и Бектемире наблюдений не хватало на устойчивую медиану, поэтому годового изменения по ним мы не показываем вовсе. Это не «ноль роста» и не пропуск в таблице — это отказ называть цифру, которой у нас нет.

Что изменилось за год: от −1,8% до +22,5%

Лидер роста — Мирабад: +22,5% за год, и это редкий случай, когда быстрее всех дорожает уже самый дорогой район. Следом Шайхантахур (+20,2%), Яшнабад (+19,0%) и Алмазар (+17,8%).

Два района за год подешевели: Юнусабад −1,8% и Сергели −0,1%. Второе значение в пределах шума, а первое — заметное движение, и в Юнусабаде это уже второй срез подряд без роста. По Янгихаёту и Бектемиру годовой цифры нет: год назад там не набиралось наблюдений на устойчивую медиану.

Для сверки: Нацкомстат со II квартала 2026 года считает индекс цен на жильё гедонической регрессией примерно по 150 тысячам объявлений в квартал и даёт по квартирам +5,5% год к году. Наши цифры выше, и это ожидаемо: у нас другая выборка (два портала, объекты после склейки дублей), другое окно и другая база расчёта. Мы не «правее» — мы считаем другое. Прогнозов, куда пойдут цены дальше, мы не делаем: показываем только то, что уже произошло.

Цена метра ≠ цена квартиры

Метр — удобная единица сравнения районов и бесполезная для расчёта конкретной сделки. Умножить $1 451 на 55 м² и получить цену двушки не выйдет: медианная двухкомнатная в Ташкенте стоит $76 500, и это результат совсем других слагаемых.

Дальше — рынок делится ещё раз. Метр в новостройке стоит $1 619, во вторичке — $1 317. Разница 23%, то есть $302 с каждого метра. Это два разных рынка, и считать их одной моделью нельзя.

И третья поправка. Цена в объявлении — не цена сделки. В нашей модели ожидаемая цена сделки считается через коэффициент 0,83, и здесь важно быть честными: это пока константа из спецификации, а не вывод из данных. Мы калибруем её по отметкам риелторов о реальных ценах, но подтверждённых сделок собрано мало, поэтому относитесь к коэффициенту как к рабочему допущению. Подробнее — в разборе про торг в Ташкенте.

Что мы знаем про уходы с продажи — и чего не знаем

Сколько дней продаётся квартира в Ташкенте, мы честно сказать не можем. Чтобы измерить срок, нужно видеть объявление каждый день; наши полные обходы идут реже, и в итоге почти все снятые объявления получают один и тот же расчётный возраст. Это артефакт наблюдения, а не свойство рынка, и выдавать его за «медианную экспозицию» мы не будем.

Что мы действительно считаем — уходы. Объявление, пропавшее из активных между двумя полными обходами, помечается как ушедшее. За август 2026 ушло 144 объявления — это 126 объектов, медиана цены ушедших $86 500, медиана метра $1 435.

Одно наблюдение по ним всё же есть, и оно полезнее срока. За последние 12 месяцев метр у ушедших объявлений почти не отличается от оставшихся ($1 359 против $1 383), а вот цена объекта отличается сильно: $78 500 против $89 000. Уходят не дешёвые метры, а дешёвые объекты — то есть квартиры меньшей площади. Оговорка обязательная: уход не равен продаже. Объявление могли снять, срок размещения мог истечь, продавец мог передумать. Мы не выдаём это за статистику сделок и вам не советуем.

Кадастр и рынок: почему сейчас об этом спрашивают

Летом 2026 года в Ташкенте прошла массовая оценка (ommaviy baholash): по сообщениям gazeta.uz, spot.uz и kun.uz, оценено более 600 тысяч квартир и около 213 тысяч участков. Квартиры вышли в 7,4 раза выше прежней кадастровой стоимости, дома — в 14–15 раз. Результаты выносятся на публичное обсуждение к сентябрю 2026 года, и собственник вправе оспорить оценку и привлечь независимого оценщика.

Юридических советов мы не даём. Но рыночная медиана по вашему району — это тот факт, с которым цифру из кадастра можно хотя бы сопоставить. Подробный разбор — в статье про массовую оценку.

Как это посчитано

В базе 124 767 объектов после склейки дублей — одно и то же жильё в среднем висит на 1,33 объявления, и без склейки популярные квартиры голосовали бы за цену дважды. Источники — открытые объявления uybor.uz и olx.uz, обход каждую ночь. Окно расчёта медиан — 30 дней, годовая динамика считается к тому же окну прошлого года.

Справочник районов покрывает 203 административные единицы во всех 14 регионах страны, но оценку мы выдаём только там, где данных реально хватает: это 22 района для квартир и 22 для домов, собранные в двенадцать зон витрины — 12 районов Ташкента, четыре района области, Самарканд, Бухара, Карши, Навои, Фергана, Ургенч. Правило жёсткое: меньше 100 наблюдений в районе за год — цифру не публикуем и не показываем в боте.

Свою погрешность мы тоже публикуем открыто: медианная ошибка модели — 10,3% по вторичным квартирам, 14,9% по новостройкам, 24,7% по домам. По домам выборка меньше (10 390 объектов за год, медиана $132 500 при участке в 5 соток), и вилка оценки честно ставится в ±20–30%. Как устроена модель и почему она иногда отказывается называть цену.

За пределами столицы самый плотный рынок — Самарканд: $1 034 за метр, около 936 объявлений за квартал, типичная двушка $52 500.

Что с этим делать

Если вы продаёте — начните с медианы своего района из таблицы выше, а не с цены соседа: цена выше рынка приносит не деньги, а тишину. Если покупаете — сверьте цену объявления с медианой района и с медианой по комнатности, это два разных среза, и расхождение между ними обычно и есть предмет разговора с продавцом.

Оценить конкретную квартиру можно бесплатно в Telegram-боте @uyinfo_bot: около 30 секунд, на выходе — вилка цены, ожидаемая цена сделки и 8 аналогов с объяснением, чем каждый отличается от вашего объекта. Риелторам доступен PDF-отчёт под собственным брендом — 199 000 сум в месяц, первый месяц бесплатно.

Частые вопросы

Читайте дальше