Сколько стоит однокомнатная и двухкомнатная квартира в Ташкенте
Медиана однокомнатной квартиры в Ташкенте — $51 500, двухкомнатной — $76 500. Трёхкомнатная — $110 000, четыре комнаты и больше — $150 000. Это цены объявлений последнего 30-дневного окна по базе EstIQ: 124 767 объектов, собранных с uybor.uz и olx.uz и пересчитываемых каждую ночь. Для ориентира: медиана метра в Ташкенте — $1 451, и дальше мы разберём, почему цена квартиры целиком растёт не так, как цена метра.
Медианы по комнатности: $51 500, $76 500, $110 000, $150 000
Медиана — это середина, а не среднее. Половина выставленных однушек дешевле $51 500, половина дороже. Среднее арифметическое здесь бесполезно: десяток пентхаусов за полмиллиона утащил бы его вверх и соврал бы всем остальным.
Последняя колонка таблицы — арифметика, а не измеренная площадь: мы делим медианную цену на медианный метр по городу ($1 451). Она нужна для одного — показать, какому метражу примерно соответствует каждая ступенька.
| Комнат | Медиана цены | Шаг к предыдущей | Метраж при медианном метре $1 451 |
|---|---|---|---|
| 1 | $51 500 | — | ~35 м² |
| 2 | $76 500 | +49% | ~53 м² |
| 3 | $110 000 | +44% | ~76 м² |
| 4 и больше | $150 000 | +36% | ~103 м² |
Шаг между комнатами: +49%, +44% и всего +36% на четвёртой
Первые две ступеньки близки: от однушки к двушке цена растёт на 49%, от двушки к трёшке — на 44%. Правило «комната стоит примерно плюс 45%» работает ровно до трёх комнат.
На четвёртой шаг ломается: +36%. Объяснение у нас гипотетическое и цифрой не подкреплено — большие квартиры это отдельный, более тонкий сегмент, и медиана там опирается на меньшее число объявлений. Но сам факт из данных: покупатель, которому нужна четвёртая комната, платит за неё пропорционально меньше, чем платил за вторую и третью.
Почему метр в однушке обычно дороже — и почему мы не даём эту цифру
Здесь честная оговорка, потому что честность — часть того, что мы продаём. Мы считаем $/м² по городу и по районам, но не публикуем его в разрезе комнатности. Значит, сказать «метр в однушке стоит столько-то» мы не можем и не станем.
Механику назвать можем, пометив как предположение. Кухня, санузел и прихожая в однокомнатной и в трёхкомнатной отличаются несильно, а это самая дорогая в пересчёте на метр часть квартиры — и в однушке она делится на меньшую площадь. Второй фактор — спрос: однушка это самый дешёвый вход на рынок, покупателей на неё структурно больше.
Проверить это мы сможем, когда наберём достаточно объявлений с корректно заполненной площадью в каждой группе. До тех пор цифры не будет.
Двушка от $53 000 до $98 900: район двигает цену сильнее, чем комнатность
Медиана $76 500 — это про весь Ташкент сразу. Внутри города разброс такой, что комнатность на его фоне выглядит скромно: метр в Мирабаде стоит в 1,87 раза дороже, чем в Бектемире.
В таблице — наши медианы метра по районам за последнее окно и годовая динамика. Третья колонка снова арифметика, а не измеренная медиана двушки по району: мы умножаем метр района на те самые ~53 м², которые получились из городской медианы. Так видно порядок цифр.
| Район | $/м² | Двушка ~53 м², прикидка | Метр за год |
|---|---|---|---|
| Мирабад | $1 867 | ~$98 900 | +22,5% |
| Яккасарай | $1 769 | ~$93 800 | +15,2% |
| Шайхантахур | $1 660 | ~$88 000 | +20,2% |
| Мирзо-Улугбек | $1 593 | ~$84 400 | +8,9% |
| Юнусабад | $1 397 | ~$74 000 | −1,8% |
| Яшнабад | $1 388 | ~$73 600 | +19,0% |
| Чиланзар | $1 384 | ~$73 400 | +5,7% |
| Учтепа | $1 307 | ~$69 300 | +13,0% |
| Алмазар | $1 298 | ~$68 800 | +17,8% |
| Янгихаёт | $1 018 | ~$54 000 | нет данных |
| Сергели | $1 014 | ~$53 700 | −0,1% |
| Бектемир | $1 000 | ~$53 000 | нет данных |
Что читать в колонке роста
Быстрее всех за год подорожал Мирабад: +22,5%, и это редкий случай, когда растёт уже самый дорогой район. Следом Шайхантахур (+20,2%), Яшнабад (+19,0%) и Алмазар (+17,8%). Два района ушли в минус: Юнусабад −1,8% и Сергели −0,1%. По Янгихаёту и Бектемиру годовой цифры нет — год назад наблюдений там не хватало на устойчивую медиану.
Внешняя сверка: Нацкомстат со II квартала 2026 года считает индекс цен гедонической регрессией примерно по 150 тысячам объявлений в квартал и даёт по квартирам +5,5% год к году. Мы считаем по своей выборке и по объявлениям в долларах, поэтому цифры и не должны совпадать — но порядок движения у обеих методик один. Живая таблица с ежедневным пересчётом — на странице рынка.
Новостройка внутри той же медианы: $1 619 против $1 317 за метр
Медианы по комнатности выше смешивают два разных рынка. Метр в новостройке — $1 619, во вторичке — $1 317, разница 23%. На тех же условных 53 м² это около $16 000 — почти треть цены типовой двушки в Бектемире.
Практический вывод простой: если вы сравниваете свою квартиру с медианой $76 500, сначала посмотрите, из чего собрана ваша половина рынка. Двушка в новостройке и двушка в панельном доме 80-х попадают в одну строку таблицы, но это две разные цены.
Самарканд: двушка за $52 500 — почти как в Сергели
Метр в Самарканде — $1 034, медиана двушки — $52 500. Это на 31% дешевле ташкентской двушки и почти в точности та же цифра, что даёт арифметика по Сергели (~$53 700) и по Бектемиру (~$53 000).
Выборка меньше: около 936 объявлений за квартал против тысяч по Ташкенту. Свою погрешность мы публикуем открыто и по сегментам, а не по городам: 10,3% по вторичным квартирам, 14,9% по новостройкам, 24,7% по домам. Там, где в районе меньше 100 наблюдений за год, цифры не будет вовсе.
Цена объявления и цена сделки: коэффициент 0,83 и медиана ушедших $86 500
Все цифры выше — цены в объявлениях. Цена, за которую квартира реально уходит, ниже. В нашей модели заложен коэффициент 0,83: для двушки это около $63 500. Важная оговорка — это пока константа из спецификации, а не вывод из подтверждённых сделок. Подтверждений от риелторов у нас мало, коэффициент калибруется, и писать, что он доказан данными, было бы враньём.
Что мы действительно считаем ежедневно — уходы с продажи. За август 2026 с рынка пропали 144 объявления, это 126 объектов, медиана их цены — $86 500, то есть где-то между двушкой и трёшкой. Объявление считается ушедшим, если оно исчезло из двух подряд полных ночных обходов. Уход не равен продаже: квартиру могли снять с продажи или у объявления истёк срок. Как устроен торг — отдельный разговор.
Если вы продаёте однушку или двушку
Сколько дней продаётся квартира, мы не считаем: обходы площадок идут реже, чем раз в сутки, и срок жизни объявления у нас получается одинаковым везде. Что вместо этого проверять — разобрано отдельно. Практический порядок такой.
- Начинайте не с медианы по городу, а с медианы своего района: разрыв между Мирабадом и Бектемиром — 1,87 раза, он перекрывает любую разницу в комнатности.
- Отделяйте новостройку от вторички: 23% разницы в метре — это не «немного дороже».
- Держите в голове вилку: медианная ошибка модели по вторичным квартирам 10,3%, на двушке за $76 500 это примерно $7 900 в обе стороны. Точки на рынке жилья не существует ни у нас, ни у кого-либо ещё.
- Считайте цену сделки отдельно от цены объявления — и помните, что наш коэффициент 0,83 пока предварительный.
Как мы считаем и где отказываемся считать
База — 124 767 объектов после склейки дублей: одно и то же жильё в среднем висит 1,33 раза, у разных риелторов и на разных площадках. Источники — открытые объявления uybor.uz и olx.uz, обход каждую ночь. Окно для медиан — 30 дней.
Справочник районов покрывает 203 административные единицы во всех 14 регионах страны, но выдавать оценку и медианы мы позволяем себе только там, где данных хватает: 22 района по квартирам и 23 по домам, собранные в двенадцать зон витрины — 12 районов Ташкента, четыре района области, Самарканд, Бухара, Карши, Навои, Фергана, Ургенч. Правило жёсткое: меньше 100 наблюдений в районе за год — цифру не выдаём вообще. По домам отдельная история и другая честность: 10 390 объектов за год, медиана $132 500 при участке в 5 соток, вилка оценки ±20–30%, медианная ошибка 10,3%.
Как считаем и какая у нас ошибка — подробно здесь.
Если нужна цифра не по медиане, а по вашей квартире: бесплатная оценка в Telegram-боте @uyinfo_bot занимает 30 секунд и возвращает вилку цены, ожидаемую цену сделки и восемь аналогов с объяснением, чем каждый отличается от вашего объекта.
Узнайте цену своей квартиры
Вилка цены, ожидаемая цена сделки и 8 похожих объектов — за 30 секунд, бесплатно и без регистрации.
Оценить в Telegram