Оценить квартиру онлайн: насколько точна модель EstIQ
Медианная ошибка нашей модели — 10,3% на вторичном жилье, 14,9% на новостройках и 24,7% на домах. Оценка бесплатная и занимает 30 секунд. Мы публикуем эти цифры открыто, потому что онлайн-оценка без заявленной погрешности — это не оценка, а число, вынутое из воздуха. Ниже — как модель устроена, где она молчит и почему молчание честнее догадки.
Что под капотом: 124 767 объектов и три модели
Под оценкой лежит база из 124 767 объектов — это уже после склейки дублей. В среднем на один объект приходится 1,33 объявления: одну и ту же квартиру часто ведут два-три риелтора, и для модели это должна быть одна квартира, а не три. Источники — открытые объявления uybor.uz и olx.uz, пересчёт каждую ночь. Отсюда же берётся медиана метра в Ташкенте — $1 451.
Моделей три, а не одна, и делятся они по сегментам рынка: отдельно вторичное жильё, отдельно новостройки, отдельно дома. Причина в том, что у этих рынков разная плотность данных и разный набор факторов, объясняющих цену. У квартиры это район, площадь, комнатность, этаж, тип дома. У дома добавляются размер участка, материал стен и состояние построек — а объектов при этом в разы меньше.
Важная оговорка: модель учится на ценах объявлений, а не на ценах сделок. Реестра цен сделок в Узбекистане нет ни у кого — ни у нас, ни у конкурентов, ни в открытой статистике. Поэтому цена сделки идёт отдельной строкой и отдельным допущением, а не выдаётся за факт.
Ещё мы каждую ночь делаем полный обход и сравниваем его с предыдущим. Объявление, которого нет в двух подряд полных обходах, считаем ушедшим с продажи: за август 2026 это 144 объявления, то есть 126 объектов, медиана цены ушедших — $86 500. Уход не равен продаже: объявление могли снять, у него мог истечь срок. Мы не выдаём эти цифры за статистику сделок и вам не советуем. Сколько дней объявление стояло до снятия, мы не измеряем — и объясняем почему.
Наша ошибка: 10,3% по вторичке, 24,7% по домам
Медианная ошибка — это не «мы всегда ошибаемся на 12%». Это значит: половина оценок отклоняется от фактической цены меньше чем на указанную величину, половина — больше. Хвост есть всегда, и квартира с редкой планировкой или дорогим ремонтом попадёт именно в него.
Почему дома вдвое хуже квартир. Во-первых, их мало: 10 390 объектов за год на всю страну. Во-вторых, дом — штучный товар: участок, этажность, пристройки, состояние коммуникаций. Медиана по домам — $132 500 при участке в 5 соток, и вилка оценки честно стоит на ±20–30%. Если вам нужна точная цифра по дому, онлайн-оценка даст только ориентир — дальше нужен человек с рулеткой.
Живая таблица по районам с пересчётом каждую ночь — на странице рынка.
| Сегмент | Медианная ошибка | Что это в деньгах |
|---|---|---|
| Вторичное жильё | 10,3% | на двушке за $76 500 — около ±$7 900 |
| Новостройки | 14,9% | на двушке за $89 000 — около ±$13 300 |
| Дома | 24,7% | на доме за $132 500 — около ±$32 700 |
Правило 100 наблюдений: когда бот отказывается называть цену
Правило жёсткое и зашито в продукт: меньше 100 наблюдений в районе за год — цифру не выдаём. Не «выдаём с оговоркой», не «выдаём с широкой вилкой», а не выдаём.
Из-за этого оценка сейчас работает в 22 районах для квартир и 22 для домов, собранных в двенадцать зон витрины — там, где данных хватает:
Справочник адресов у нас шире: он покрывает 203 административные единицы во всех 14 регионах страны, чтобы бот принял любой адрес и не спорил с вами о написании. Но принять адрес и посчитать по нему цену — разные вещи. Если ваш район не в списке выше, бот честно скажет, что данных мало, вместо того чтобы придумать число.
- 12 районов Ташкента: Мирабад, Яккасарай, Шайхантахур, Мирзо-Улугбек, Чиланзар, Юнусабад, Яшнабад, Учтепа, Алмазар, Сергели, Янгихаёт, Бектемир
- Ташкентская область: Чирчик, Кибрай, Зангиата, Ташкентский район
- Регионы: Самарканд, Бухара, Карши, Навои, Фергана, Ургенч
Почему отказ — это признак качества, а не сбой
Технически модель может выдать число всегда. Данных не хватает — она всё равно что-нибудь посчитает, просто цифра будет описывать не рынок, а случайную горстку объявлений. Внешне такая оценка неотличима от честной: те же доллары, та же уверенная формулировка.
Допустим, в районе за год набралось 40 объявлений. С учётом склейки дублей это примерно 29 реальных объектов — на весь район, за весь год, вперемешку с элитными новостройками и хрущёвками под снос. Медиана по такой выборке — не цена района, а цена этих 29 квартир. Мы предпочитаем сказать «не знаю»: сервису, который называет цену всегда, нельзя верить ни в одном из случаев.
Чем это отличается от «оценю по фото за минуту»
Сильная сторона модели — охват. Она держит в голове все активные объявления района, а не пять аналогов, которые риелтор помнит по своим сделкам. И она пересчитывается каждую ночь: медианы считаются по скользящему 30-дневному окну, так что состав рынка в расчёте обновляется постоянно.
Слабая сторона тоже понятна. Модель не видит вашу квартиру. Она не знает, что ремонт делали три года назад, что окна выходят во двор, а не на трассу, что на площадке шумные соседи и что документы в порядке. Всё это в объявлениях либо не написано, либо написано неправдой. Поэтому результат — вилка, а не одна цифра.
И отдельно: наша оценка не заменяет отчёт лицензированного оценщика. Отчёт — это документ с юридической силой, который требуют банк и суд. Мы даём рыночный ориентир за 30 секунд и бесплатно, а не документ.
Кто ещё считает цены в Узбекистане и с какой частотой
Со II квартала 2026 года Нацкомстат считает индекс цен на жильё гедонической регрессией примерно по 150 тысячам объявлений в квартал: жильё +4% год к году, квартиры +5,5%. Это добротная методика, но индекс отвечает на вопрос «куда идёт рынок», а не «сколько стоит моя квартира».
Параллельно в Ташкенте прошла массовая оценка (ommaviy baholash): переоценено более 600 тысяч квартир и около 213 тысяч участков. Квартиры вышли в 7,4 раза выше прежней кадастровой стоимости, дома — в 14–15 раз. Результаты выносятся на публичное обсуждение к сентябрю 2026 года, собственник вправе оспорить оценку и привлечь независимого оценщика. Подробный разбор с сопоставлением по районам — в статье кадастр против рынка.
| Кто считает | Что даёт на выходе | Как часто обновляется |
|---|---|---|
| Нацкомстат | индекс цен на жильё по стране | раз в квартал |
| Массовая оценка | кадастровая стоимость объекта для налога | разовая кампания, обсуждение к сентябрю 2026 |
| EstIQ | рыночная вилка по конкретному адресу | пересчёт каждую ночь |
Что вы получаете за 30 секунд
Бот отвечает тремя блоками. Первый — вилка рыночной цены по вашему адресу, площади и комнатности. Второй — ожидаемая цена сделки. Третий — 8 аналогов из базы с объяснением, чем каждый отличается от вашего объекта: этажом, площадью, состоянием, датой публикации.
Про цену сделки скажем прямо, потому что честность здесь дешевле репутационного риска. Мы считаем её через коэффициент 0,83 — это пока константа из спецификации, а не величина, подтверждённая массивом реальных сделок. Она калибруется по отметкам риелторов о фактических ценах, но подтверждений собрано мало. Считайте эту цифру рабочим допущением и относитесь к ней осторожнее, чем к вилке.
Риелторам мы отдаём тот же расчёт PDF-отчётом под их собственным брендом — 199 000 сум в месяц, первый месяц бесплатно за отметки о реальных ценах сделок. Условия — на странице тарифа. Именно эти отметки со временем превратят коэффициент 0,83 из допущения в измеренную величину.
Проверить оценку по своей квартире: @uyinfo_bot. Бесплатно, без регистрации, 30 секунд. Если данных по вашему району мало — бот так и скажет.
Узнайте цену своей квартиры
Вилка цены, ожидаемая цена сделки и 8 похожих объектов — за 30 секунд, бесплатно и без регистрации.
Оценить в Telegram