Новостройка или вторичка в Ташкенте: разница в цене — 23%

Обновлено 2026-09-07 · данные EstIQ по открытым объявлениям

Метр в новостройке Ташкента стоит $1 619, во вторичке — $1 317. Разрыв — 23%, то есть $302 на каждом квадрате: на двухкомнатной в 55 м² это примерно $16 600 разницы. Ниже — откуда взяты обе цифры, как они выглядят в деньгах и в квадратных метрах, и почему район влияет на цену сильнее, чем возраст дома.

Цифры за последнее окно: $1 619 против $1 317 за метр

Обе цифры — медианы по последнему 30-дневному окну по Ташкенту. Именно медианы, а не средние: одна квартира за миллион не сдвигает медиану, а среднее сдвинула бы заметно. Считаем по базе из 124 767 объектов — это открытые объявления uybor.uz и olx.uz после склейки дублей, в среднем 1,33 объявления на один объект: одну и ту же квартиру часто выставляют собственник и пара риелторов сразу. База пересчитывается каждую ночь.

Общегородская медиана метра в Ташкенте — $1 451 — лежит ровно между двумя сегментами, и это не совпадение: она смесь двух разных рынков. Если примерять её к своей квартире, вы либо занижаете новостройку примерно на 10%, либо завышаете вторичку на те же 10%. Общая цифра по городу удобна для новостей и бесполезна для конкретной сделки.

Для контекста: Нацкомстат со второго квартала 2026 года считает индекс цен на жильё гедонической регрессией примерно по 150 тысячам объявлений в квартал — по его данным жильё прибавило 4% год к году, квартиры 5,5%. Это другая задача: индекс показывает динамику по стране раз в квартал, а не уровень цены метра в конкретном сегменте конкретного города. Разрыв между новостройкой и вторичкой из индекса не достаётся — его приходится считать по самим объявлениям.

23% в деньгах: $302 с метра и ~$16 600 на двушке

Проценты звучат терпимо ровно до момента, когда вы умножаете $302 на площадь.

Оговорка, без которой таблица вводит в заблуждение: это арифметика от медианного метра, а не медианы реальных сделок в каждой площади. Конкретный объект от медианы отклоняется — медианная ошибка нашей модели 10,3% на вторичном жилье и 14,9% на новостройках. Таблица показывает масштаб разницы, а не цену вашей квартиры.

Те же деньги видно и через площадь. За $110 000 — это медианная цена трёхкомнатной квартиры в Ташкенте — в новостройке берётся около 68 м², во вторичке около 84 м². Разница 16 м², то есть целая комната. А переплата в $16 600 на двушке — это примерно треть медианной цены однокомнатной квартиры ($51 500).

Живая таблица по двенадцати зонам страны, где данных хватает на оценку, с пересчётом каждую ночь — на странице рынка.

Район решает больше, чем возраст дома

Разрыв между новостройкой и вторичкой — 1,23 раза. Разрыв между самым дорогим и самым дешёвым районом Ташкента — 1,87 раза. География весит в полтора раза больше, чем сегмент.

Вторичка в Мирабаде ($1 867 за метр) дороже средней новостройки по городу ($1 619) на 15%. Новостройка в районе с метром около $1 000–1 018 — дешевле вторички в центре почти вдвое. Поэтому вопрос «новостройка или вторичка» без указания района отвечать бессмысленно: сначала район, потом сегмент.

Годовой рост в правой колонке — по рынку района целиком, без деления на новостройки и вторичку: такой разбивки мы не публикуем, потому что наблюдений на срез «район × сегмент × месяц» не хватает, а выдавать цифру из десятка объявлений мы не будем. По Бектемиру годовой цифры нет вовсе: год назад наблюдений там не набиралось на устойчивую медиану, и прочерк честнее выдуманного процента.

Что покупатель получает за переплату — и что берёт на себя

Разница в $302 с метра — это не одна причина, а сумма разниц. Что обычно за ней стоит:

И то, что переезжает на сторону покупателя:

Важное ограничение наших данных: в цифру $1 619 попадают и сданные дома, и объявления в домах на разных стадиях строительства. Отдельной медианы по стадии готовности мы не публикуем — значит, часть разрыва в 23% это цена готового нового дома, а часть цена обещания. Разложить одно на другое наши данные не позволяют, и мы не делаем вид, что позволяют.

• новые коммуникации и лифты, у которых нет истории аварий и капремонта
• планировки под современную мебель и технику вместо адаптации панельной геометрии
• дом без цепочки прежних собственников и без наследия чужих перепланировок
• срок сдачи: пока дом не сдан, деньги вложены, а жить негде
• ремонт с нуля — расход, который в цену метра в объявлении не входит
• годы стройплощадки во дворе, если очередь в квартале не последняя

Эскроу и другие вещи, которых наши цифры не измеряют

Про эскроу-счета часто говорят как о причине более дорогого метра в новостройках. У нас нет данных, чтобы подтвердить или опровергнуть это: мы видим итоговую цену в объявлении и параметры объекта, а не структуру расходов застройщика. Разложить $302 на отделку, коммуникации, схему финансирования и маржу по нашей базе нельзя. Любая цифра вида «эскроу добавляет столько-то процентов» — не из данных объявлений.

Того же порядка вещи, которых в наших $302 нет: репутация и финансовое состояние застройщика, риск сдвига сроков, условия рассрочки, стоимость будущего ремонта. Всё это влияет на реальную цену покупки, но не измеряется ценой квадратного метра в объявлении. Правовая и договорная сторона — тем более: её надо читать в договоре, а не в медиане.

Почему мы оцениваем два рынка раздельно

Модель, обученная на смеси, систематически ошибалась бы в обе стороны — как ошибается общегородская медиана $1 451. Поэтому новостройка и вторичка считаются отдельными срезами, и у каждого свои аналоги: новостройку сравниваем с новостройками того же района, вторичку со вторичкой.

Дробить срезы бесконечно нельзя — на каждый нужны наблюдения. У нас жёсткое правило: меньше 100 наблюдений в разрезе за год — цифру не выдаём совсем. Из-за него оценка выходит только в 22 районах для квартир и 22 для домов, хотя справочник покрывает 203 административные единицы во всех 14 регионах страны. Отказ — честный ответ, догадка — нет.

Свою ошибку мы публикуем открыто: медианная ошибка 10,3% на вторичном жилье, 14,9% на новостройках, 24,7% на домах — по домам данных мало и вилка широкая, о чём мы предупреждаем прямо в ответе. Ожидаемая цена сделки считается через коэффициент 0,83 к цене объявления; пока это константа из спецификации, а не результат, подтверждённый массивом сделок — калибруем её по отметкам риелторов и заменим, когда подтверждений станет достаточно.

Что делать с этими цифрами

$1 619 и $1 317 — это ориентиры по городу, а не цена вашей квартиры: разброс по районам больше, чем разрыв между сегментами, а внутри района ещё работают этаж, площадь и состояние. Считать нужно от конкретного объекта.

Бесплатная оценка — в Telegram-боте @uyinfo_bot: 30 секунд, вилка цены, ожидаемая цена сделки и 8 аналогов с объяснением, чем каждый отличается от вашей квартиры.

Как мы считаем и какая у нас ошибка → /blog/ocenka-onlayn-tochnost

Частые вопросы

Читайте дальше